Kira artış oranı ne kadar olabilir? Kiracı ve ev sahibinin hakları

Yıllık kira artışında yasal çerçeve

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesine göre, kira bedelinin yıllık artışı bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamayı geçemez. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.

Pratikte bu şu anlama gelir:

• Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse → TÜFE 12 aylık ortalama
• Sözleşmede yazan oran TÜFE'den düşükse → sözleşmedeki oran
• Sözleşmede yazan oran TÜFE'den yüksekse → uygulanamaz, TÜFE üst sınırdır

Pandemi sonrası dönemde geçici olarak konut kiralarında %25 üst sınır uygulanmıştır. Bu geçici düzenlemenin yürürlükteki durumunu güncel olarak kontrol etmek gerekir.

Beş yıllık dönem ve kira tespit davası

Bir kira sözleşmesi yenilendikçe yıllık TÜFE artışı uygulanır. Ancak beş yıllık dönem sonunda, yani altıncı kira yılından itibaren, kira bedelinin emsal kiralara göre belirlenmesi istenebilir. Buna kira tespit davası denir.

Kira tespit davası açan tarafa hangi haklar tanınır?

• Yeni kira bedeli, hâkim tarafından belirlenir
• Mahkeme, taşınmazın emsal kiraları, konumu, durumu ve TÜFE'deki değişimi birlikte değerlendirir
• Karar geçmişe etkili değildir; davanın açıldığı ya da bir önceki yenileme tarihinden itibaren uygulanır

Kiracının itiraz hakları

Ev sahibi yasal sınırın üzerinde artış talep ederse kiracı bu artışı ödemek zorunda değildir. Bu durumda kiracı:

1. Yasal sınıra göre ödeme yapmaya devam eder
2. Ev sahibine yazılı bildirim gönderebilir
3. Tehdit ya da baskı yapılırsa şikâyet edebilir
4. İhtarname gelirse 30 gün içinde menfi tespit davası açabilir

Yazılı bir bildirim olmadan zam uygulanmaz. Sözlü taleplere itibar etmemek gerekir.

Ev sahibinin tahliye talep edebileceği haller

Yasal sınırın üzerinde zam talep etmek başlı başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibi yalnızca şu hallerde tahliye davası açabilir:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu için)
• Yeniden inşa ya da onarım gereği
• Üst üste iki haklı ihtar sonrası
• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
• Yeni malik olunduğunda 6 ay süreyle bekleme zorunluluğu sonra

Pratik öneriler

• Kira sözleşmenizi yazılı yapın ve banka üzerinden ödeyin
• Ödemeleri kira bedeli açıklaması ile yapın; tarih ve dönem belirtin
• Sözleşmede artış oranı için "TÜFE on iki aylık ortalama" ibaresi açıkça yazılmalı
• Beşinci yıldan sonra zam ile ilgili tartışmada emsal kira araştırması yaptırın
• İhtarname geldiğinde hemen avukata danışın; süreler kısa olabilir

Sık sorulan sorular

1) Yeni kira sözleşmesi yapılırsa zam sınırı düşer mi? Hayır. Yeni sözleşme, mevcut sözleşmenin yenilenmesi sayılır ve TÜFE sınırı yine geçerlidir. Süreyi sıfırlamak için fiili olarak yeni bir kira ilişkisi (örn. tamamen farklı şartlar, kiralanan yer değişikliği) gerekir.

2) Kiracıyı çıkartmak için zam yapılır mı? Çıkarmak için zorla yüksek zam yapılması TBK'ya aykırıdır. Kiracının yasal sınırlar içinde ödeme yapma hakkı vardır. Tahliye sadece kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.

3) İşyeri kiralarında durum farklı mı? Çatılı işyeri kiralarında da aynı kural geçerlidir. Çatısız işyeri kiralarında ve diğer adi kiralarda TBK'nın bu özel hükümleri uygulanmaz; ancak hâkim hakkaniyet denetimi yapabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Durumunuza özel değerlendirme için lütfen bizimle iletişime geçin.