[{"data":1,"prerenderedAt":45},["ShallowReactive",2],{"$fC2MnIxB3ymGXxF9LeKWMZ8HEM86-m73OMumrXBTzqeE":3},{"post":4,"related":28},{"_id":5,"slug":6,"title":7,"excerpt":8,"category":9,"author":10,"cover":11,"status":12,"date":13,"seoTitle":14,"seoDescription":15,"seoKeywords":16,"content":23,"readTime":24,"coverImage":25,"createdAt":26,"updatedAt":26,"contentHtml":27},"6a030b33d26863952c1bf8fe","kira-artis-orani-2026","Kira artış oranı ne kadar olabilir? Kiracı ve ev sahibinin hakları","Yıllık kira artışı hangi orana kadar yapılabilir, kira tespit davası ne zaman açılır, kiracı zamlara nasıl itiraz eder?","Gayrimenkul Hukuku","Av. Zeynep Güneş","GAYRİMENKUL HUKUKU — KAPAK","published","2026-05-08","Kira Artış Oranı Ne Kadar Olabilir? Yasal Sınırlar ve İtiraz","Konut ve işyeri kiralarında yıllık artış oranı, TÜFE sınırlamaları, kira tespit davası ve kiracının itiraz hakları — uzman rehberi.",[17,18,19,20,21,22],"kira artış oranı","kira tespit davası","kiracı hakları","ev sahibi","TÜFE kira","kira sözleşmesi","## Yıllık kira artışında yasal çerçeve\n\nTürk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesine göre, **kira bedelinin yıllık artışı bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamayı geçemez**. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.\n\nPratikte bu şu anlama gelir:\n\n- Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse → TÜFE 12 aylık ortalama\n- Sözleşmede yazan oran TÜFE'den **düşükse** → sözleşmedeki oran\n- Sözleşmede yazan oran TÜFE'den **yüksekse** → uygulanamaz, TÜFE üst sınırdır\n\n> Pandemi sonrası dönemde geçici olarak konut kiralarında **%25 üst sınır** uygulanmıştır. Bu geçici düzenlemenin yürürlükteki durumunu güncel olarak kontrol etmek gerekir.\n\n## Beş yıllık dönem ve kira tespit davası\n\nBir kira sözleşmesi yenilendikçe yıllık TÜFE artışı uygulanır. Ancak **beş yıllık dönem** sonunda, yani altıncı kira yılından itibaren, **kira bedelinin emsal kiralara göre belirlenmesi** istenebilir. Buna **kira tespit davası** denir.\n\n### Kira tespit davası açan tarafa hangi haklar tanınır?\n\n- Yeni kira bedeli, **hâkim tarafından** belirlenir\n- Mahkeme, taşınmazın **emsal kiraları**, konumu, durumu ve TÜFE'deki değişimi birlikte değerlendirir\n- Karar geçmişe etkili değildir; davanın açıldığı ya da bir önceki yenileme tarihinden itibaren uygulanır\n\n## Kiracının itiraz hakları\n\nEv sahibi yasal sınırın üzerinde artış talep ederse kiracı bu artışı **ödemek zorunda değildir**. Bu durumda kiracı:\n\n1. **Yasal sınıra göre** ödeme yapmaya devam eder\n2. Ev sahibine yazılı bildirim gönderebilir\n3. Tehdit ya da baskı yapılırsa şikâyet edebilir\n4. İhtarname gelirse 30 gün içinde **menfi tespit davası** açabilir\n\n> Yazılı bir bildirim olmadan zam uygulanmaz. Sözlü taleplere itibar etmemek gerekir.\n\n## Ev sahibinin tahliye talep edebileceği haller\n\nYasal sınırın üzerinde zam talep etmek başlı başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibi yalnızca şu hallerde tahliye davası açabilir:\n\n- **İhtiyaç nedeniyle tahliye** (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu için)\n- **Yeniden inşa ya da onarım** gereği\n- **Üst üste iki haklı ihtar** sonrası\n- **Kira bedelinin ödenmemesi** (temerrüt)\n- **Yeni malik** olunduğunda 6 ay süreyle bekleme zorunluluğu sonra\n\n## Pratik öneriler\n\n- Kira sözleşmenizi **yazılı** yapın ve banka üzerinden ödeyin\n- Ödemeleri **kira bedeli açıklaması** ile yapın; tarih ve dönem belirtin\n- Sözleşmede artış oranı için \"TÜFE on iki aylık ortalama\" ibaresi açıkça yazılmalı\n- Beşinci yıldan sonra zam ile ilgili tartışmada **emsal kira araştırması** yaptırın\n- İhtarname geldiğinde **hemen avukata** danışın; süreler kısa olabilir\n\n## Sık sorulan sorular\n\n**1) Yeni kira sözleşmesi yapılırsa zam sınırı düşer mi?**\nHayır. Yeni sözleşme, mevcut sözleşmenin **yenilenmesi** sayılır ve TÜFE sınırı yine geçerlidir. Süreyi sıfırlamak için fiili olarak yeni bir kira ilişkisi (örn. tamamen farklı şartlar, kiralanan yer değişikliği) gerekir.\n\n**2) Kiracıyı çıkartmak için zam yapılır mı?**\nÇıkarmak için zorla yüksek zam yapılması TBK'ya aykırıdır. Kiracının yasal sınırlar içinde ödeme yapma hakkı vardır. Tahliye sadece kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.\n\n**3) İşyeri kiralarında durum farklı mı?**\nÇatılı işyeri kiralarında da aynı kural geçerlidir. Çatısız işyeri kiralarında ve diğer adi kiralarda TBK'nın bu özel hükümleri uygulanmaz; ancak hâkim hakkaniyet denetimi yapabilir.\n\n---\n\n*Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Durumunuza özel değerlendirme için lütfen bizimle iletişime geçin.*",2,null,"2026-05-12T11:12:51.113Z","\u003Ch2>Yıllık kira artışında yasal çerçeve\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesine göre, \u003Cstrong>kira bedelinin yıllık artışı bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamayı geçemez\u003C\u002Fstrong>. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Pratikte bu şu anlama gelir:\u003C\u002Fp>\n\u003Cul>\n\u003Cli>Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse → TÜFE 12 aylık ortalama\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Sözleşmede yazan oran TÜFE'den \u003Cstrong>düşükse\u003C\u002Fstrong> → sözleşmedeki oran\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Sözleşmede yazan oran TÜFE'den \u003Cstrong>yüksekse\u003C\u002Fstrong> → uygulanamaz, TÜFE üst sınırdır\u003C\u002Fli>\n\u003C\u002Ful>\n\u003Cblockquote>\n\u003Cp>Pandemi sonrası dönemde geçici olarak konut kiralarında \u003Cstrong>%25 üst sınır\u003C\u002Fstrong> uygulanmıştır. Bu geçici düzenlemenin yürürlükteki durumunu güncel olarak kontrol etmek gerekir.\u003C\u002Fp>\n\u003C\u002Fblockquote>\n\u003Ch2>Beş yıllık dönem ve kira tespit davası\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Bir kira sözleşmesi yenilendikçe yıllık TÜFE artışı uygulanır. Ancak \u003Cstrong>beş yıllık dönem\u003C\u002Fstrong> sonunda, yani altıncı kira yılından itibaren, \u003Cstrong>kira bedelinin emsal kiralara göre belirlenmesi\u003C\u002Fstrong> istenebilir. Buna \u003Cstrong>kira tespit davası\u003C\u002Fstrong> denir.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch3>Kira tespit davası açan tarafa hangi haklar tanınır?\u003C\u002Fh3>\n\u003Cul>\n\u003Cli>Yeni kira bedeli, \u003Cstrong>hâkim tarafından\u003C\u002Fstrong> belirlenir\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Mahkeme, taşınmazın \u003Cstrong>emsal kiraları\u003C\u002Fstrong>, konumu, durumu ve TÜFE'deki değişimi birlikte değerlendirir\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Karar geçmişe etkili değildir; davanın açıldığı ya da bir önceki yenileme tarihinden itibaren uygulanır\u003C\u002Fli>\n\u003C\u002Ful>\n\u003Ch2>Kiracının itiraz hakları\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Ev sahibi yasal sınırın üzerinde artış talep ederse kiracı bu artışı \u003Cstrong>ödemek zorunda değildir\u003C\u002Fstrong>. Bu durumda kiracı:\u003C\u002Fp>\n\u003Col>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Yasal sınıra göre\u003C\u002Fstrong> ödeme yapmaya devam eder\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Ev sahibine yazılı bildirim gönderebilir\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Tehdit ya da baskı yapılırsa şikâyet edebilir\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>İhtarname gelirse 30 gün içinde \u003Cstrong>menfi tespit davası\u003C\u002Fstrong> açabilir\u003C\u002Fli>\n\u003C\u002Fol>\n\u003Cblockquote>\n\u003Cp>Yazılı bir bildirim olmadan zam uygulanmaz. Sözlü taleplere itibar etmemek gerekir.\u003C\u002Fp>\n\u003C\u002Fblockquote>\n\u003Ch2>Ev sahibinin tahliye talep edebileceği haller\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Yasal sınırın üzerinde zam talep etmek başlı başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibi yalnızca şu hallerde tahliye davası açabilir:\u003C\u002Fp>\n\u003Cul>\n\u003Cli>\u003Cstrong>İhtiyaç nedeniyle tahliye\u003C\u002Fstrong> (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu için)\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Yeniden inşa ya da onarım\u003C\u002Fstrong> gereği\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Üst üste iki haklı ihtar\u003C\u002Fstrong> sonrası\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Kira bedelinin ödenmemesi\u003C\u002Fstrong> (temerrüt)\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Yeni malik\u003C\u002Fstrong> olunduğunda 6 ay süreyle bekleme zorunluluğu sonra\u003C\u002Fli>\n\u003C\u002Ful>\n\u003Ch2>Pratik öneriler\u003C\u002Fh2>\n\u003Cul>\n\u003Cli>Kira sözleşmenizi \u003Cstrong>yazılı\u003C\u002Fstrong> yapın ve banka üzerinden ödeyin\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Ödemeleri \u003Cstrong>kira bedeli açıklaması\u003C\u002Fstrong> ile yapın; tarih ve dönem belirtin\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Sözleşmede artış oranı için "TÜFE on iki aylık ortalama" ibaresi açıkça yazılmalı\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Beşinci yıldan sonra zam ile ilgili tartışmada \u003Cstrong>emsal kira araştırması\u003C\u002Fstrong> yaptırın\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>İhtarname geldiğinde \u003Cstrong>hemen avukata\u003C\u002Fstrong> danışın; süreler kısa olabilir\u003C\u002Fli>\n\u003C\u002Ful>\n\u003Ch2>Sık sorulan sorular\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>\u003Cstrong>1) Yeni kira sözleşmesi yapılırsa zam sınırı düşer mi?\u003C\u002Fstrong>\nHayır. Yeni sözleşme, mevcut sözleşmenin \u003Cstrong>yenilenmesi\u003C\u002Fstrong> sayılır ve TÜFE sınırı yine geçerlidir. Süreyi sıfırlamak için fiili olarak yeni bir kira ilişkisi (örn. tamamen farklı şartlar, kiralanan yer değişikliği) gerekir.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>\u003Cstrong>2) Kiracıyı çıkartmak için zam yapılır mı?\u003C\u002Fstrong>\nÇıkarmak için zorla yüksek zam yapılması TBK'ya aykırıdır. Kiracının yasal sınırlar içinde ödeme yapma hakkı vardır. Tahliye sadece kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>\u003Cstrong>3) İşyeri kiralarında durum farklı mı?\u003C\u002Fstrong>\nÇatılı işyeri kiralarında da aynı kural geçerlidir. Çatısız işyeri kiralarında ve diğer adi kiralarda TBK'nın bu özel hükümleri uygulanmaz; ancak hâkim hakkaniyet denetimi yapabilir.\u003C\u002Fp>\n\u003Chr>\n\u003Cp>\u003Cem>Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Durumunuza özel değerlendirme için lütfen bizimle iletişime geçin.\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\n",[29,35,41],{"slug":30,"title":31,"category":32,"date":33,"cover":34,"coverImage":25},"velayet-davasi-cocugun-velayeti","Velayet davası: çocuğun velayeti nasıl belirlenir?","Aile Hukuku","2026-04-28","AİLE HUKUKU — KAPAK",{"slug":36,"title":37,"category":38,"date":39,"cover":40,"coverImage":25},"trafik-kazasi-tazminati","Trafik kazası tazminatı: maddi ve manevi zararlar nasıl talep edilir?","Tazminat Hukuku","2026-04-20","TAZMİNAT HUKUKU — KAPAK",{"slug":42,"title":43,"category":32,"date":44,"cover":34,"coverImage":25},"anlasmali-bosanma","Anlaşmalı boşanma: süreç, süre ve dikkat edilmesi gerekenler","2026-04-14",1780814195351]